物业到底是干什么的，怎么判断物业的好坏？需要为物业人澄清的几个问题

物业到底服务了什么？

1、公共环境卫生的清洁保洁。物业管理公司负责的保洁区域包括除住户进户门以外的所有公共部位，如楼梯道、人行道、小区大道、小区广场等，小到你室外的电梯平台，大到小区大道广场。

2、公共设施设备的管护、养护。物业管理的设施设备主要包含供电线路、各类配电设备、给排水管网、二次生活用水加压设备、电梯、消防设备等，小到小区内无处不在的一盏路灯大到几十万配电，这些设备加起来数量上千个，随着接管面积的扩大，还在不断增加，这些都是物业公司管护的公共设施设备，保证它的正常运转，住户才能生活的安宁。

3、小区公共秩序管理。根据小区建设规划布局，物业公司接管后对整个小区履行管理职能，包括住户都应该遵守的停车秩序管理、乱停乱放、乱搭乱建、垃圾处理、门房出入、院内院外绿化、照明、安防系统、消防系统、广告等等的管理职责。

4、突发应急抢修的处置和管理。包括内外网供电系统故障和小区内突发停电，应急供电系统启用管理及用电线路故障及时抢修，也包括供水管道的应急抢修。这些故障不管是发生在白天深夜，严寒酷暑，物业都是责无旁贷第一时间投入抢修中去，宗旨是第一时间恢复保障住户的正常生活秩序。

5、参与社会事务管理。从行政意义上说，物业正在扮演一个不可替代的新的“小政府”的角色，协助各个社区和基层政府实行网格化社会管理，开展“双创”活动，在所管物业范围内开展社会调查、各类普查、政务宣传、计划生育、治安联防等方面的工作。协助公安部门侦破案件，化解纠纷，开展群防群治工作等等社会事务，都离不开物业公司参与。

6、装饰装修管理。对住户装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面管理，包括对严禁改动的墙体、外观、承重结构等，对装修队伍管理、环境污染管理以及对装修垃圾实行堆放、清运、保洁管理。

7、物业管理范围内的生态环境管理。以提供良好的人居环境，重点是小区绿化、亮化、硬化基础建设管理服务，定期开展对小区路面保洁、对花草树木养护修剪、杀虫施肥、补种栽植等工作，同时添置部分设施用于路灯、大道照明设施及局部亮化的管护工作。

8、建立物业档案，方便服务于住户，物业档案包括物业设计施工图、物业产权档案、住户档案、电子信息档案等。对所收集的档案进行全面、规范、科学、准确的管理，特别是地上地下各类管网、线路、管道，各类隐蔽项目，主要构件及其设备，这些关键档案的管理至关重要，好像一个人的“血管”系统分布，将会长期为我们全体住户提供一个全面安全舒适居住环境。

如何判断物业的好坏？需要为物业人澄清的十个问题

一、业主与物业服务企业不是“主仆”关系

不少人对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业服务企业与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业服务企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难于开展。

其实，在物业管理工作中，物业服务企业受托对物业实施管理；给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同约定关系，没有主次之分。

二、业主委员会与物业管理公司不是“冤家”

当前一些现象，使人产生业主委员会与物业管理公司是一对“冤家”的错觉。

其实，业主委员会与物业管理公司应是良友，在日常工作中出现矛盾，应本着互谅互助，双方受益的原则进行解决。业主委员会不要轻易炒物业管理公司，物业管理公司也应更好地改进服务。

三、物业服务企业不能“包打天下”

物业服务企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活，把牵涉到居家生活的多项工作统一管理。如此做法使业主和使用人产生错觉，以为交纳了物业服务费，不论家庭、邻里、周边的关系等，都是物业服务企业的职责，要物业“包打天下”。实际上，物业终归是企业，职责是以合同的形式约定的。物业管理公司与业主务必明确这一点。

四、对物业管理的咨询不是对物业管理的投诉

有关部门把消费者对物业管理的咨询也当作“投诉”，导致物业管理误被列为当前消费投诉的热点之一。

从物业管理协会接受有关咨询投诉的情况来看，仅一年，接受信（电）访逾千起，其中配套不齐全、规划不到位、质量问题等所占比例较大，实属对物业服务企业不作为的有效投诉寥寥无几。不少信访、来访者由于对物业管理工作的不了解，怒气冲冲地“投诉”，经工作人员解释物业管理的法律法规和有关政策，信访者是愤怒而来，高兴而归。

接受和记录投诉的人员，应增强对物业管理工作的了解，才能区分是咨询还是投诉，投诉的内容是物业服务企业的不作为还是其它原因。这样，才能引导行业的发展。

五、享受物业管理服务不是“免费的午餐”

不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付款”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交物业服务费。

世界上没有免费的午餐！业主在享受物业提供服务的同时，赋有支付物业服务费、维护物业完好的义务。个别业主、使用人不交物业费，侵害了其他业主、使用人的利益，影响物业管理的服务质量。

六、物业服务费不是越低越好

在物业管理招投标活动中，招标单位往往是越便宜越好，招标的宗旨是“价低者赢”，而一些物业管理公司为了增大楼盘的面积，盲目地迎合这种心理，更加深了这种误导。

物业公司作为企业，给物业实施专业化管理，为业主和使用人提供服务，需要成本的投入，而且物业管理与其他商品不一样，它是“量入为出”。很多物业费低廉的物业区域，因费用入不敷出而使物业管理工作不能尽如人意。相反地，优质优价物业区域的舒适环境，总是让人觉得物有所值。

七、物业管理治安防范服务不是“保镖”服务

在物业管理实践中，人们误以为：交了物业管理的治安防范费，物业公司就要提供保镖服务，在小区内发生的治安总是一概要由物业管理负责。其实，物业公司给住户、使用人提供的是安全防范服务，向住户、使用人收取的只是相应的安全防范服务费，而不是保镖服务费。

因此，若在小区内发生财物被盗等治安案件时，应当分清物业公司的责任：如果物业已经按照服务承诺，落实相应的防范措施，责任不在物业；如果物业没有按照服务承诺落实相应的防范措施的话，那么，就应当承担相应的责任。

但无论是哪种情况，物业都有协助公安部门加强防范的义务。因此，住户、使用人并不能认为交了安全防范服务的费用，就可以高枕无忧而放松安全的警惕性。相反，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。

八、物业服务企业不是水电供应商

由于历史的原因，物业服务企业一直为水电等公用事业部门充当“二传手”，无偿向业主、使用人代收水、电费用，甚至承担因业主、使用人拒交水电费而带来的经济风险，导致物业服务企业“赔了夫人又折兵”。

水电等公用事业部门，往往拿着委托收缴费用的合同要求物业签署。毫不夸张地说，合同签署之时，就是该物业企业经济开始损失之日。因为，这些“合同”，只有物业企业代水电部门收费的职责和义务，却找不到物业企业从中应有的权利与权益。

九、物业服务企业不是任人宰割的“羔羊”

一些部门往往把物业服务企业看成是待宰的“羔羊”，人为导致物业服务企业负担重重。

如某新小区建筑面积23000平方米，每月每平方米管理服务费0.4元，就算百分百入住，每月可收服务费9200元，保安5人，保洁2人，经理1人，水电1人，均每月费用1350元，这样，物业公司每月都在亏本经营。还有的街道要物业公司筹划人口普查费用，如此等等，物业服务费难以达到“以区养区”的目的。

十、物业管理区域不是物业公司的“自留地”

物业服务企业中，有个别企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，误以为物业管理区域是自己的“自留地”，没有从广大业主、使用人的利益出发，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业规范化发展的“害群之马”。

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