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拖欠或拒付物业费的业主,物业公司如何应对?

来源:网络
物业费问题可谓是物业管理中的一个核心问题,物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。
一、焦点问题:
        1、业主拖欠物业费是否合法?
        2、如果物业公司的服务不到位,业主能否拖欠物业费?

二、焦点问题的解答:
1、业主不得无故拖欠物业费,理由如下:

(1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。

(2)按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。《物权法》明确规定:业主不得以放弃权利(专有部分的所有权和共有部分的共有和共同管理的权利)不履行义务,而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。


物业公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费,就是搭便车行为,侵害了交费业主的合法权益,侵害了整个小区的利益。


可见,业主拖欠物业服务费是违法的、不合理

2、对物业服务不到位,业主不应通过欠费维权
物业服务不到位,物业公司不合法不合理,但是,业主不能欠费维权,因为物业服务的准公共服务属性,不是物业公司对单个业主的一对一服务。


业主维权的方式有多种,可以从履约角度追究物业公司的违约责任,也可以向属地的房屋行政主管部门投诉。
三、实务指引:

1、物业公司要坚持守法、守约的底线。

        虽然,法理上业主不得以服务不到位而欠费维权,但是,现实中,很多法院因为物业公司的“服务不到位”判物业费打折。因此,物业公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定,防止业主找出物业公司服务方面的瑕疵。这是物业公司维护自身权益的前提条件。

2、要善于签合同。

        物业服务合同中,一要明确约定物业服务标准,减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款一定比例的滞纳金对业主能起到震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。


3、通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。
       取得业主大会和业主委员会的同意,在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费,如有拖欠应交纳滞纳金,并限制其参加业主委员会的权利。
4、要掌握催缴物业费的方式方法。
催缴费用的方法有很多:

(1)上门催缴;

(2)重点户面谈;

(3)请业主委员会协助催缴;

(4)发送书面催缴通知书;

(5)发律师函;

(6)申请仲裁或法院起诉。

鼓励物业公司用前三种(先礼后兵),后三种慎用。但对于老赖业主,也只能用后三种了。

5、要掌握一定的收费技巧

(1)将欲取之,必先予之

即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等),鼓励大家提前缴费。


(2)注意催缴费用的时机

有些地方,春节期间最忌讳被上门追债,物业公司最好避开类似节日。


(3)与业主交朋友

平时见面打招呼,提供服务时态度积极主动,都有助于与业主建立长期良好的关系,在催费时可能会收到意想不到的效果。


(4)社区活动拉近距离

多搞一些社区活动以及业主与物业公司座谈会,强化沟通交流,争取更多的业主理解和支持物业公司的工作。


6、铁腕打击“老赖”业主。

         经几次催缴都拒绝交纳物业费的业主,甚至法院生效的法律文书都拒不履行,那么,司法机关都不会同意的。


        最高人民法院2013年起通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》,确定惩戒范围:一是禁止乘坐飞机、列车软卧;二是限制在金融机构贷款或办理信用卡;三是失信被执行人为自然人的不得担任企业的法定代表人等。


四、法规链接:
1、《物权法》

        第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。


        第七十二条第一款:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。


        第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
        业主大会和业主委员会,对拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、赔偿损失。

2、《物业管理条例》

        第二条:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。


       第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:1、遵守管理规约、业主大会议事规则;2、按时交纳物业服务费用。

3、《合同法》

        第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。


      第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

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