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城市服务领域,或许成为未来物业公司最大的业务单元

      城市服务是行业新兴的细分赛道,市场空间大、盈利稳定,物业管理公司承接城市服务项目具有天然优势。最近两个月以来,万科物业、招商积余、新大正、永升生活服务等,不断增加城市服务项目。


一、城市服务热度不断提升

  城市服务是一个新兴的细分赛道,此前万科物业,保利物业,碧桂园服务等致力于增加城市服务的项目储备。


  传统的物业管理针对楼宇内部的空间,而城市服务则针对城市公共的区域;传统的物业管理是基于面积的同质服务,城市服务则是定制性质的专项服务;传统的物业管理有清晰的甲方业主,城市服务则常常和在地的城投企业展开合作。

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近期龙头公司拓展的城市服务项目



简而言之,物业城市就是把城市公共空间、公共资源、公共项目整合成“大物业”,实行全流程“管理+服务+运营”。


二、城市服务市场空间有多大?

  公共服务的购买方主要是地方财政。


  地方财政预算资金盘子总量是有限的,其主要分为一般公共服务,国防,公共安全, 教育,科学技术,文化体育和传媒,社会保障和就业,医疗卫生与计划生育,节能环保, 城乡社区事务,农林水事务,交通运输,资源勘探电力信息等事务,商业服务业等事务, 金融监管等事务支出,地震灾后恢复重建支出,援助其他地区支出,住房保障支出,粮油物资管理事务,国债还本付息支出等。


  物业管理城市服务子行业对应的财政支出科目,主要是城乡社区事务科目,但城乡社区事务科目,主要并不是服务支出,而是城乡社区公共设施的营建支出。


  具体来说,这部分财政支出,又有城乡社区管理事务支出,城乡社区规划与管理支出, 城乡社区环境卫生支出等。


  总体来看,这和物业管理公司提供的服务也是基本对应的。当然,物业管理公司提供的服务往往不止于此,例如,万科物业在 2019 年和深圳市生态环境局合作进入水环境管理,其对应的收入就应该在其他领域。再如,城市服务也可能涉及设备投入,这种设备投入可能计入城乡社区公共设施。但我们相信,城市服务的主流,还是秩序维护,保洁等支出。


三、什么公司会赢得城市服务市场?为什么是物管企业?


  市政服务市场参与者众多,环卫、供水、供电、供热、保安服务、保洁服务。


  为什么是物业管理公司去扮演一体化服务职能?为什么是物业管理公司去分包委托具体的服务呢?会不会是环卫公司,水务公司来扮演城市服务的角色呢?为什么需要一个整体性的服务提供者,而不是由不同的专业服务商来对接政府部门呢?


1、 权责统一,便利监管


  城市服务大事小情,问题交织,分包后责任边界不清晰。


  签订一体化的总包城市服务管理合同,城乡社区服务的效率会得到有效提高,政府也会有管理的“抓手”。例如,横琴如果停车场出了问题,无论是保洁的问题,还是停车系统的问题,还是设施管理的问题,都可以直接和横琴公司洽商解决。我们相信,各地都会逐渐推广先总包,后分包的城市服务业务模式。


2、 横向服务整合能力


  公用事业企业,在专业服务领域往往有经验,有技术,能在纵向细分领域高度专业化,但没有横向整合其他服务类别的能力。环卫公司不懂保安和绿化,安防企业不懂如何接待信访,水务公司更不懂停车管理。最重要的是,这些企业从来没有过平衡不同服务类别资源投入的经验。专业化的公用事业企业,其立身之本就是精进业务,强化执行,节约成本, 而不是分包、协调、监管和沟通。


  物业管理公司在住宅、商写、公建领域,一直都在遇到多服务整合的问题,也一直都在平衡不同的分包方,监管分包方,配置必要的资源。以最简单的住宅物业管理基础服务而言,也需要对四保一服选择综合性解决方案,并将其作为一个整体向业主提供。


因此,我们认为只有物业管理公司的基因最匹配城市服务的需求,但我们也不排除极个别公用事业企业也可以逐渐走向城市服务市场。


3、 区域协同,系统共享


  城市空间服务和传统物业管理的业务存在协同。例如,物业管理公司可以应急共享城市服务的保安人员和各大楼盘的保安人员,城市服务的科技应用也和其它物业管理项目可以兼容共享(例如安防系统,停车系统),不需要再自行投入资金开发。


  更重要的是,随着城市服务的提供,物业管理公司在服务区域内拓展其他类型的项目, 包括住宅和商写,很可能也会存在优势。


四、城市服务,未来或成物业公司最大单元


 国家政策支持下,城市空间服务市场逐步释放。


 城市服务,本质上是提供一体化的城市公共服务解决方案,涉及了从城市基础设施运维、 绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理和应急管理、城市创新功能服务等诸多方面。

    2017年3月,习近平总书记提出“城市管理应像绣花一样精细”的总体要求,此后各大城市纷纷推出城市精细化管理政策,可见政府对于城市管理方面的需求较为强烈,城市服务的市场空间由此打开;尤其是2020年疫情发生后,城市服务与精细化管理的价值更加凸显;而物业管理公司在这方面拥有高度匹配的经验和能力,可以借此契机,开展更多复杂的业态,将原本对社区和机构提供服务迁移到向整个城市提供相关服务,同时实现多种业态整合后的一体化运营。


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